Ev fiyatı, satın alma bütçesinin yalnızca görünen kısmını oluşturur. Tapu işlemleri, kredi kullanımı, sigorta, taşınma ve taşınmazın ilk ihtiyaçları hesaba katılmadığında toplam maliyet beklenenden belirgin biçimde yükselebilir. Bu nedenle karar verirken ilan fiyatı yerine, anahtar teslimine kadar oluşacak bütün giderleri birlikte değerlendirmek gerekir.
Masrafların tutarı; konutun yeni veya ikinci el olması, kredi kullanılıp kullanılmaması, aracılı işlem yapılıp yapılmaması ve binanın fiziksel durumuna göre değişir. Mevzuata bağlı kalemlerde güncel oran ve tarifeler işlem tarihinden önce kontrol edilmelidir.
Tapu işlemlerinde ortaya çıkan giderler
Ev alımında en çok bilinen ek kalem tapu harcıdır. Harç, taşınmazın beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve alıcı ile satıcı arasındaki paylaşım sözleşmeye göre farklı şekilde uygulanabilir. Ancak sözleşmede farklı bir düzenleme bulunmaması, masrafın fiilen kimin tarafından karşılanacağı konusunda her zaman yeterli açıklık sağlamayabilir. Ödeme sorumluluğu imza öncesinde yazılı olarak netleştirilmelidir.
Tapu müdürlüğündeki işlem için döner sermaye bedeli de gündeme gelir. Bu tutar sabit kalmayabileceği için eski hesaplamalara güvenmek yerine başvuru sırasında geçerli tarife dikkate alınmalıdır. Vekâletname, tercüme veya ek belge gerektiren işlemlerde ayrıca noter ve hizmet giderleri oluşabilir.
Kredi kullanılıyorsa hesap değişir
Konut kredisiyle yapılan alımlarda ekspertiz ücreti, ipotek tesisine ilişkin masraflar ve bankanın işlem bedelleri toplam bütçeye eklenir. Krediye bağlı hayat sigortası veya konut sigortası gibi ürünlerin kapsamı ve yenileme koşulları da incelenmelidir. Aylık taksit hesaplanırken yalnızca faiz oranına bakmak, başlangıçta ödenen bu kalemleri görünmez bırakabilir.
Kredi başvurusu reddedildiğinde veya taşınmazın ekspertiz değeri satış bedelinin altında kaldığında da plan değişebilir. Bankanın finanse edeceği tutar, kredi oranı ve ekspertiz raporundaki değerle sınırlı olabilir. Aradaki farkın peşin karşılanması gerekebileceği için nakit rezervin tamamını peşinata ayırmamak daha sağlıklı bir bütçe yaklaşımıdır.
Emlakçı hizmet bedeli ve sözleşme ayrıntıları
İşlem bir emlak işletmesi aracılığıyla yapılıyorsa hizmet bedeli, vergiler ve ödeme zamanı sözleşmede açıkça yer almalıdır. Bedelin kimin tarafından, hangi aşamada ve hangi tutar üzerinden ödeyeceği konusunda sözlü anlaşma yapmak sonradan uyuşmazlık yaratabilir. Alıcı, imza atmadan önce hizmet sözleşmesindeki tüm kalemleri satış protokolüyle karşılaştırmalıdır.
Sigorta, abonelik ve taşınma giderleri
Zorunlu deprem sigortası, kredi işlemlerinde ve tapu sürecinde dikkate alınan başlıklardan biridir. Poliçenin mevcut olup olmadığı, teminat kapsamı ve yenileme tarihi kontrol edilmelidir. Konut sigortası ise zorunlu deprem sigortasından farklı bir üründür ve kapsamı poliçe şartlarına göre değişir.
Elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelikleri için güvence bedeli, açılış veya devir ücreti çıkabilir. Taşınma şirketi, asansör kullanımı, yeni evde yapılacak temizlik ve küçük tadilatlar da çoğu hesapta atlanan giderler arasındadır. Özellikle boş veya uzun süre kullanılmamış evlerde boya, tesisat, kilit ve bakım masrafları taşınma sonrasında ortaya çıkabilir.
Yeni ve ikinci el konut arasındaki farklar
Yeni konutlarda satış bedeline ek olarak KDV uygulaması, ortak alan giderleri, site yönetimine ödenen başlangıç bedelleri ve yapı kullanma izin belgesiyle bağlantılı işlemler incelenmelidir. Bu kalemlerin her projede aynı şekilde uygulanacağı varsayılmamalıdır; satış sözleşmesindeki açıklamalar ve ödeme planı esas alınmalıdır.
İkinci el konutlarda ise tadilat, demirbaş yenileme, geçmiş dönem aidatları ve taşınmazın mevcut borçları daha fazla önem kazanabilir. Tapu ve belediye kayıtlarının incelenmesi, aidat borcu veya ortak gider yükümlülüğü bulunup bulunmadığının yönetimden yazılı olarak öğrenilmesi belirsizliği azaltır.
Aylık ve yıllık giderler de bütçeye eklenmeli
Satın alma günü ödenen masraflar kadar, taşınmazın düzenli giderleri de hesaplanmalıdır. Aidat, emlak vergisi, bakım-onarım, sigorta yenilemeleri ve ısınma giderleri konutun kullanım maliyetini belirler. Site içindeki sosyal alanlar veya güvenlik hizmetleri aidatı yükseltebilir. Bu nedenle yalnızca satış fiyatı ve kredi taksiti üzerinden yapılan karşılaştırma eksik kalır.
Pratik bir bütçe çalışmasında üç ayrı tutar belirlemek işe yarar: peşinat ve satın alma bedeli, işlem günü oluşacak ek masraflar, taşınma ve ilk bakım için ayrılacak nakit. Bu kalemler birbirine karıştırılmadığında, beklenmeyen harcamalar için ayrılan payın ne kadar olduğu daha net görülür.
İmza öncesinde kontrol edilmesi gerekenler
- Satış bedeli ve ödeme planı sözleşmede açıkça yazılmalı.
- Tapu harcı, döner sermaye ve aracılık hizmet bedelinin paylaşımı netleştirilmeli.
- Kredi kullanılıyorsa ekspertiz, ipotek ve sigorta giderleri bankadan yazılı olarak öğrenilmeli.
- Taşınmazın aidat, vergi, abonelik ve ortak gider borçları kontrol edilmeli.
- İskân, kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi tapu ve yapı bilgileri incelenmeli.
- Taşınma, tadilat ve abonelikler için peşinattan ayrı bir nakit pay bırakılmalı.
Ev alımında sağlıklı hesap, ilan fiyatına eklenen birkaç kalemle sınırlı değildir. Tapu sürecinden kredi masraflarına, ilk bakım giderlerinden düzenli aidata kadar bütün kalemler aynı tabloda görüldüğünde kararın gerçek maliyeti daha anlaşılır hale gelir. Mevzuata ve kurum tarifelerine bağlı ücretler değişebildiği için nihai hesap işlem tarihindeki güncel bilgilerle yapılmalıdır.
Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Bir yanıt yazın